疫情发生后，出于疫情防控需要，各房地产企业对在建项目纷纷主动予以停工。同时，各地政府及住建主管机关纷纷出台政策，严格规范房地产企业恢复施工的方式及程序，因此相关企业在建项目难以在短时间内恢复到疫情发生之前的施工进度和强度，所以工期延误几乎在所难免，企业压力较大。

房地产企业的合同管理部门应立即开展建筑施工、原材料供应等与工期密切相关合同梳理工作，明确掌握已签署合同中关于不可抗力、政府行为、工期顺延、违约责任的合同内容，并与合同相对方保持密切沟通。对于有上述约定的，应适时发出书面函件，尽到告知义务，为将来可能出现的诉讼、仲裁争取主动；对于合同中未约定的，则需要及时与合同相关方就当前所面临的问题进行沟通，做好签署补充协议、重新签订合同等工作，协商妥当处理方式。

第二，房地产企业应及时、准确开展工程量摸底工作。

复工工作很大程度上取决于当前疫情发展形势，但即使顺利复工，全面恢复施工也需要一个过程，施工人员、现场所需设备、施工材料都需要一定时间和过程才能完全到位。因此，掌握目前已完成施工量就显得极为重要，只有在现有完成工程量的基础上，并结合疫情的发展与施工单位、材料供应商协商调整施工进度、材料供应工作，并与施工方重新做好施工节点安排，才可能最大程度减轻工期延误造成的损失。

当前形势下，房地产企业的合同管理部门首先应对《商品房买卖合同》中所约定的逾期交房及违约责任进行梳理，重点对合同中关于重大公共卫生事件、政府行为等不可抗力、情势变更等作为房屋逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件、逾期办证等情况下免责事由进行审核，提炼出应对的措施和策略。当买受人就相关问题进行咨询时，可做到口径一致，防止出现问答不一致造成被动局面。当延期交房局面确已无法扭转时，应当及时依据合同约定据实延期，并在合理期限内及时将相关情形以合同约定形式告知房屋买受人，尽到告知义务。在告知过程中，开发企业应做到：一是延期交房通知的具体内容应符合商品房买卖合同中的具体约定，告知买受人可能延期交房的原因在于受疫情影响，对于能否在通知中明确新的交房时间，笔者认为需要慎重，把握好“能做到的可承诺，不能做到的不承诺”的原则；二是通知送达的方式需符合合同约定。通常标准的《商品房房买卖合同》中会约定送达方式及送达地址，因此在送达时应以约定送达。如合同没有约定的，则应首选书面方式，并采取EMS 方式进行投递并索要回执或下载签收电子凭证。如使用电子邮件、微信送达的，可通过公证处等第三方机构对送达过程进行公证，留存相关证据。

第二，房地产企业需提前收集保留和固定有关证据。

针对因疫情防控措施不能复工或其它原因影响房屋按期交付的，开发企业应提前留存和固定相应的证据，为将来可能出现的诉讼、仲裁等打好提前量。笔者建议重点搜集和留存如下两方面证据，一是开发企业应搜集项目进度受疫情及疫情防控措施影响的证据，如此次延期交付的房屋是否位于疫区，实际施工企业的员工有无“新冠肺炎”确诊和疑似病例，需要采购的材料是否存在疫区生产，项目所在地政府为避免疫情扩散有无要求停工等相关证据，这些证据形式主要以政府部门官方发布文件为主；二是开发企业应留存为避免延期交房局面出现所做努力的有关证据，如开发企业向政府主管机关申请复工的文件，开发企业为防控疫情采取消毒防疫、控制施工人员聚集的照片、录像等视频资料等证据，再如开发企业在疫情管控措施解除后，催促实际施工企业加班加点施工的书面通知等证据等。

本次新型冠状病毒疫情与2003年“非典”疫情类似，同属于新发现病毒，且病毒造成的疫情在极短的时间内全国迅速传播。在此背景下，各级党委政府要求房地产企业在建项目推迟复工时间等举措实属无奈的应急之举。对房地产企业而言，上述措施造成的影响显然都是“不可预见”的，由此给企业和个人造成的影响都是“不可避免且不可克服的”，符合《合同法》中关于不可抗力的规定。虽最高人民法院及各级审判机关的具体司法解释、司法意见尚未出台，但在非典时期，最高人民法院曾出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，该通知第三条第二款曾明确规定：“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”，因此笔者建议房地产企业及时关注近期的司法解释、意见，并对近期及将来一段时期各级法院或仲裁机构类似司法判例加以关注，为自身可能出现的诉讼、仲裁提供可靠的法律支撑。

第一，房地产企业需及时学习领会有关金融政策。

2020年2月1日中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等部委联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号），其中第一条第四款规定“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限”，笔者从非官方渠道了解到一些金融机构也陆续出台政策，就受疫情影响特定人员给予特定政策，允许适当延期还款。如中国工商银行允许“参加疫情防控的医护人员、工作人员、确诊患者、疑似隔离人员及其配偶”延期还款；中国农业银行则概况性规定“对受疫情影响的个人实施差异化信贷政策”；中国建设银行对“参加疫情防控的医护人员、政府工作人员，疫情期间在建行的个人贷款、信用卡透支发生逾期的，不视为违约，不进入违约客户名单”；中国银行则将“参加疫情防控的医护人员、政府工作人员及因疫情被隔离人员，在疫情期间个人贷款发生逾期的，不视为违约，不纳入违约客户名单，并可申请征信修复”。可见，各金融机构均针对疫情已出台相应政策，按揭贷款客户如存在上述情况，可不构成违约，无需承担保证连带责任，开发商应加强对相关金融政策和措施的学习领会。

第二，房地产企业需加强与逾期客户联系，及时进行风险提示并提出应对方案。

首先，对于所有按揭贷款客户，开发企业客户部门及销售人员应加强与对应客户联系，通知按揭贷款客户提前与贷款银行联系了解新型冠状病毒肺炎疫情下最新的还款政策，告知贷款客户按照银行还款要求及时归还贷款。其次，对于已逾期的客户，如属于“因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员”，开发商可告知客户收集相应疫情影响证明文件，并协助客户积极向银行提出申请，说明情况，防止银行宣布贷款人根本违约。若进入诉讼程序，开发商可根据不可抗力法定免责事由进行抗辩，避免承担保证连带责任；对于“受疫情影响暂时失去收入来源的人群”，提示和帮助客户收集受疫情影响证据，如政府机关停产、停业通知，停产停业照片等资料以及疫情期间的收入证据，证明疫情与无法偿还贷款间的因果关系，促进与银行和解。若进入诉讼阶段，开发商可根据不可抗力事由主张保证连带责任免除。

本次疫情对房地产企业销售工作的影响可以说是巨大的，由于销售量的下滑甚至是停滞，极大地影响了资金回笼，这对于资金密集型的房地产企业而言，造成的直接后果就是没有足够资金支付施工企业及其他供应商。律师的意见和建议：

当前受疫情防控的影响，很多房地产企业选择延期复工，造成传统的线下销售渠道受限，因此积极拓展线上销售模式就显得尤为必要。当前随着网络技术的发展与运用，网上售楼、VR看房、微信视频看房等方式已经成为线下销售的有力补充，各房地产企业可针对不同城市及疫情特点，转变销售模式，采取不同的营销策略及一定空间的优惠政策，加大资金回笼力度，同时储备房源存量应对疫情结束后的市场回温。

由于国务院决定春节假期延长及各级政府要求企业延迟复工，从而导致房地产企业向施工单位及其他供应商付款延迟的，笔者认为可以“新冠肺炎”疫情构成不可抗力为由主张免除逾期付款责任，当然免除的只能是逾期利息、违约金等而非免除付款义务。同时，通常施工企业及其他供应商多为房地产企业常年合作伙伴，因此建议房地产企业利用现阶段各金融机构出台的优惠政策，与施工企业加强沟通，对由于资金回笼不足暂时无法支付的款项，相互体谅，相互包容，重新约定付款期限，一起共度难关。