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关于抗击“新冠肺炎”疫情期间房地产企业面临问题的法律解读与指引

鼠年伊始,“新冠肺炎”疫情突如其来,让本对工期、时效、资金就较为敏感的房地产开发企业措手不及。笔者现结合为房地产企业提供法律服务的实践经验,就当前房地产类企业关心、关注的问题,以问答形式加以整理,供相关企业和从业人员参考。

一、关于工期延误的有关问题

疫情发生后,出于疫情防控需要,各房地产企业对在建项目纷纷主动予以停工。同时,各地政府及住建主管机关纷纷出台政策,严格规范房地产企业恢复施工的方式及程序,因此相关企业在建项目难以在短时间内恢复到疫情发生之前的施工进度和强度,所以工期延误几乎在所难免,企业压力较大。

律师的意见和建议:

第一,房地产企业应抓紧开展和落实合同梳理工作。

房地产企业的合同管理部门应立即开展建筑施工、原材料供应等与工期密切相关合同梳理工作,明确掌握已签署合同中关于不可抗力、政府行为、工期顺延、违约责任的合同内容,并与合同相对方保持密切沟通。对于有上述约定的,应适时发出书面函件,尽到告知义务,为将来可能出现的诉讼、仲裁争取主动;对于合同中未约定的,则需要及时与合同相关方就当前所面临的问题进行沟通,做好签署补充协议、重新签订合同等工作,协商妥当处理方式。

第二,房地产企业应及时、准确开展工程量摸底工作。

复工工作很大程度上取决于当前疫情发展形势,但即使顺利复工,全面恢复施工也需要一个过程,施工人员、现场所需设备、施工材料都需要一定时间和过程才能完全到位。因此,掌握目前已完成施工量就显得极为重要,只有在现有完成工程量的基础上,并结合疫情的发展与施工单位、材料供应商协商调整施工进度、材料供应工作,并与施工方重新做好施工节点安排,才可能最大程度减轻工期延误造成的损失。

第三,房地产企业应做好保留和固定相关证据工作。
由于房地产开发是一项庞大的系统性工程,造成施工进度延误的因素众多,因此有必要对具体影响因素进行仔细甄别,并对重要证据予以固定和保全。房地产企业应当及时固定、留存施工单位关于申请调整施工进度、申请延期等所提交的相关证据,同时严格甄别和审查工期延误与疫情之间的因果关系,如是因施工单位或材料供应商自身过错导致工程延期,应当在工作联系单、申请材料中明确注明原因和实际情况,并及时向对方进行书面沟通,防止施工单位、材料供应商借此机会推脱责任。
第四,房地产企业应进行损失预估和预算调整工作。
工期延误造成工程造价成本上涨目前看已是不可否认的现实,房地产企业应当对可能造成的损失做好预估评判,并对利润、成本进行相应调整。一般而言,开发商作为发包方会采取固定总价或固定单价形式与施工企业签订施工合同,通常不会调整工程总价,但鉴于当前疫情的影响,国家或当地住建委、发改委等主管部门极有可能因疫情影响,专门发文要求开发企业适当调增成本或工程量,因此应在预估研判时予以重视。有些项目中,开发商与总承包商签订的固定价格施工合同中并不含原材料,供应材料由开发商提供,那么材料价格上涨也会给开发商带来损失,对此开发企业应及早预判,及时与材料供应商协商一致,保障材料的供应时间、价格合理到位,将成本上升的影响降到最低,减少自身损失。值得注意的是,当在建项目为政府保障房项目、安置房项目以及固定利润率的棚改项目的,工程造价成本的上涨无疑严重影响开发商利润,甚至造成开发商亏损。在此类项目中,开发企业应就合同中所约定的不可抗力、情势变更等条款及时与政府展开沟通,充分搜集和固定相关证据后与政府交涉,争取政府的理解和支持,从而为自身创造更为有利的局面。
二、关于受疫情影响无法如期交房的问题
同样,受疫情及各地政府疫情防控政策和措施的影响,施工单位存在复工时间延期,施工进度滞后等情况,导致房地产企业无法依照《商品房买卖合同》约定交付时间向买受人交付房屋,从而面临合同违约风险。
律师的意见和建议:

第一,房地产企业需充分熟悉和掌握合同条款并主动采取措施。

当前形势下,房地产企业的合同管理部门首先应对《商品房买卖合同》中所约定的逾期交房及违约责任进行梳理,重点对合同中关于重大公共卫生事件、政府行为等不可抗力、情势变更等作为房屋逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件、逾期办证等情况下免责事由进行审核,提炼出应对的措施和策略。当买受人就相关问题进行咨询时,可做到口径一致,防止出现问答不一致造成被动局面。当延期交房局面确已无法扭转时,应当及时依据合同约定据实延期,并在合理期限内及时将相关情形以合同约定形式告知房屋买受人,尽到告知义务。在告知过程中,开发企业应做到:一是延期交房通知的具体内容应符合商品房买卖合同中的具体约定,告知买受人可能延期交房的原因在于受疫情影响,对于能否在通知中明确新的交房时间,笔者认为需要慎重,把握好“能做到的可承诺,不能做到的不承诺”的原则;二是通知送达的方式需符合合同约定。通常标准的《商品房房买卖合同》中会约定送达方式及送达地址,因此在送达时应以约定送达。如合同没有约定的,则应首选书面方式,并采取EMS 方式进行投递并索要回执或下载签收电子凭证。如使用电子邮件、微信送达的,可通过公证处等第三方机构对送达过程进行公证,留存相关证据。

第二,房地产企业需提前收集保留和固定有关证据。
针对因疫情防控措施不能复工或其它原因影响房屋按期交付的,开发企业应提前留存和固定相应的证据,为将来可能出现的诉讼、仲裁等打好提前量。笔者建议重点搜集和留存如下两方面证据,一是开发企业应搜集项目进度受疫情及疫情防控措施影响的证据,如此次延期交付的房屋是否位于疫区,实际施工企业的员工有无“新冠肺炎”确诊和疑似病例,需要采购的材料是否存在疫区生产,项目所在地政府为避免疫情扩散有无要求停工等相关证据,这些证据形式主要以政府部门官方发布文件为主;二是开发企业应留存为避免延期交房局面出现所做努力的有关证据,如开发企业向政府主管机关申请复工的文件,开发企业为防控疫情采取消毒防疫、控制施工人员聚集的照片、录像等视频资料等证据,再如开发企业在疫情管控措施解除后,催促实际施工企业加班加点施工的书面通知等证据等。
第三,房地产企业需关注近期出台的司法解释、意见和司法判例。

本次新型冠状病毒疫情与2003年“非典”疫情类似,同属于新发现病毒,且病毒造成的疫情在极短的时间内全国迅速传播。在此背景下,各级党委政府要求房地产企业在建项目推迟复工时间等举措实属无奈的应急之举。对房地产企业而言,上述措施造成的影响显然都是“不可预见”的,由此给企业和个人造成的影响都是“不可避免且不可克服的”,符合《合同法》中关于不可抗力的规定。虽最高人民法院及各级审判机关的具体司法解释、司法意见尚未出台,但在非典时期,最高人民法院曾出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,该通知第三条第二款曾明确规定:“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”,因此笔者建议房地产企业及时关注近期的司法解释、意见,并对近期及将来一段时期各级法院或仲裁机构类似司法判例加以关注,为自身可能出现的诉讼、仲裁提供可靠的法律支撑。

三、关于按揭贷款客户逾期还款的问题
新型冠状病毒肺炎疫情影响下,势必存在受疫情影响暂时失去收入来源或因其他客观原因无法正常还款的按揭贷款客户。倘若上述客户逾期还款,开发商将面临承担保证连带责任的风险。
律师的意见和建议:

第一,房地产企业需及时学习领会有关金融政策。
2020年2月1日中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等部委联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号),其中第一条第四款规定“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限”,笔者从非官方渠道了解到一些金融机构也陆续出台政策,就受疫情影响特定人员给予特定政策,允许适当延期还款。如中国工商银行允许“参加疫情防控的医护人员、工作人员、确诊患者、疑似隔离人员及其配偶”延期还款;中国农业银行则概况性规定“对受疫情影响的个人实施差异化信贷政策”;中国建设银行对“参加疫情防控的医护人员、政府工作人员,疫情期间在建行的个人贷款、信用卡透支发生逾期的,不视为违约,不进入违约客户名单”;中国银行则将“参加疫情防控的医护人员、政府工作人员及因疫情被隔离人员,在疫情期间个人贷款发生逾期的,不视为违约,不纳入违约客户名单,并可申请征信修复”。可见,各金融机构均针对疫情已出台相应政策,按揭贷款客户如存在上述情况,可不构成违约,无需承担保证连带责任,开发商应加强对相关金融政策和措施的学习领会。
第二,房地产企业需加强与逾期客户联系,及时进行风险提示并提出应对方案。
首先,对于所有按揭贷款客户,开发企业客户部门及销售人员应加强与对应客户联系,通知按揭贷款客户提前与贷款银行联系了解新型冠状病毒肺炎疫情下最新的还款政策,告知贷款客户按照银行还款要求及时归还贷款。其次,对于已逾期的客户,如属于“因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员”,开发商可告知客户收集相应疫情影响证明文件,并协助客户积极向银行提出申请,说明情况,防止银行宣布贷款人根本违约。若进入诉讼程序,开发商可根据不可抗力法定免责事由进行抗辩,避免承担保证连带责任;对于“受疫情影响暂时失去收入来源的人群”,提示和帮助客户收集受疫情影响证据,如政府机关停产、停业通知,停产停业照片等资料以及疫情期间的收入证据,证明疫情与无法偿还贷款间的因果关系,促进与银行和解。若进入诉讼阶段,开发商可根据不可抗力事由主张保证连带责任免除。
四、关于房地产企业向施工方或其他供应商延期付款的问题

本次疫情对房地产企业销售工作的影响可以说是巨大的,由于销售量的下滑甚至是停滞,极大地影响了资金回笼,这对于资金密集型的房地产企业而言,造成的直接后果就是没有足够资金支付施工企业及其他供应商。律师的意见和建议:

第一,建议房地产企业创新营销模式,同时辅以适当优惠政策,继续紧抓销售资金回笼。

当前受疫情防控的影响,很多房地产企业选择延期复工,造成传统的线下销售渠道受限,因此积极拓展线上销售模式就显得尤为必要。当前随着网络技术的发展与运用,网上售楼、VR看房、微信视频看房等方式已经成为线下销售的有力补充,各房地产企业可针对不同城市及疫情特点,转变销售模式,采取不同的营销策略及一定空间的优惠政策,加大资金回笼力度,同时储备房源存量应对疫情结束后的市场回温。

第二,建议房地产企业灵活运用金融政策,加强与施工企业、供应商的沟通,争取合作伙伴的支持。

由于国务院决定春节假期延长及各级政府要求企业延迟复工,从而导致房地产企业向施工单位及其他供应商付款延迟的,笔者认为可以“新冠肺炎”疫情构成不可抗力为由主张免除逾期付款责任,当然免除的只能是逾期利息、违约金等而非免除付款义务。同时,通常施工企业及其他供应商多为房地产企业常年合作伙伴,因此建议房地产企业利用现阶段各金融机构出台的优惠政策,与施工企业加强沟通,对由于资金回笼不足暂时无法支付的款项,相互体谅,相互包容,重新约定付款期限,一起共度难关。

寄语与期望
本次疫情对房地产企业造成的影响将会随着疫情发展态势逐步显现,各房地产企业则应保持积极的态度,依法依约采取措施主动应对,最大限度地将损失降到最低。现实的春天已经来临,房地产的春天也必将到来!
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